Byggelån Guide: Slik får du mest for pengene

Tiden går og kronene ruller når man skal bygge eget hus eller hytte . Enhver som har bygd vet at pengene sitter løst når fakturaene fra entreprenør, håndverkere og forskjellige leverandører strømmer inn.

De færreste av oss som har nok penger på kontoen til å begynne et slikt større byggeprosjekt uten å skulle finansiere det med med lånte penger.

Mange tenker at de kan ta opp et vanlig boliglån, men det er ikke mulig så lenge boligen er under oppføring. Huset må være ferdig før et slikt lån kan utbetales. I selve byggetiden tilbyr derfor bankene et byggelån i stedet.

Hva er et byggelån?

Byggelån gis for å dekke behovet for penger i byggeperioden. Det kan brukes til å finansiere nybygg samt større oppussing av boligen. Byggelån tas opp i byggeprosjektet start og løper i den perioden det bygges.

Lånet kan du normalt ha i ett til tre år. Forutsetningen for å få et byggelån er normalt at man kan dokumentere hvordan byggelånet skal konverteres til et vanlig boliglån etter at byggearbeidet er avsluttet.

Et byggelån gis som et rammelån som du kan bruke underveis i byggingen. Under byggeperioden kan det trekkes opp til denne grensen. Det er nemlig vanskelig å beregne hva huset kommer til å koste til slutt.

Bakdelen med byggelån er at det ofte er høyere rente enn et vanlig boliglån og høyere administrasjonsgebyr på grunn av at det krever mer oppfølging fra bankens side. Et alternativt til et byggelån er å låne opp hele summen på forhånd. Problemet for de fleste er at de ikke har nok pantesikkerhet.

Hva koster et byggelån?

Byggelån er dyrt i forhold til vanlig boliglån. Bankene kan ikke ta pant i boligen noe som gjør at renten på byggelån er flere prosentpoeng høyere enn boliglånsrenten.

Et byggelån består av en ganske høy nominell rente. I tillegg må du som regel betale et etableringsgebyr. Dette gebyret kan variere ganske sterkt og kan være helt avgjørende for hvilken bank som blir billigst.

Enkelte banker tar i tillegg et såkalt depotgebyr som er et annet administrasjonsgebyr.

I tillegg må du betale provisjon til banken av den totale kredittrammen. Provisjonen ligger normalt mellom 0,33 prosent og 0,5 prosent av kreditten hvert kvartal. Hvis du for eksempel har et byggelån på 2 million kroner i ett år, må du betale 6600 kroner fire ganger i året, altså 26.400 kroner i året til banken. Dette kommer i tillegg til etableringsgebyr, renter og eventuelt depotgebyr.

Stor usikkerhet rundt lånekostnaden

Å beregne lånekostnadene for et byggelån er ikke like enkelt som et boliglån. For det første er det usikkert hvor mye av byggelånsrammen du kommer til å bruke. Hvis byggelånsrammen er på 2 millioner kroner, betyr det at du kan låne hele dette beløpet i byggeperioden. Men du trenger selvsagt ikke å låne mer enn du har bruk for. De fleste utnytter bare en del av kreditten.

Utnyttelsesgraden har også betydning. Fordi du betaler provisjon av den totale lånerammen uavhengig av hvor mye du bruker, vil effektiv rente typisk bli lavere jo mer du bruker av lånerammen.

Eksempel på byggelån

Et byggelån fra DNB vil for eksempel ha følgende effektiv rente etter utnyttelsesgraden:

For det andre er det usikkert hvor lenge byggeperioden kommer til å vare. Det er ikke uvanlig at byggeprosjekter blir flere måneder forsinket noe som vil gjøre byggelånet dyrere.

Slik søker du om byggelån

Å få innvilge et byggelån er et spørsmål om banken har tillit til deg som lånesøker, ditt byggeprosjekt og din evne til å gjennomføre prosjektet. I motsetning til et vanlig boliglån er det et lån som ikke blir gitt med pant i boligen. Det er derfor mer krevende å få innvilget et byggelån. Det stilles generelt strengere krav til din privatøkonomi.

Når man skal søke om byggelån, skjer det ofte ved ved personlig fremmøte i banken for både å få råd om byggeprosjektet og for at banken skal bli kjent med deg. Som regel vil man få utlevert et søknadsskjema som skal fylles ut. Søknadsskjemaene varierer fra den ene banken til den andre, men felles for alle er at de inneholder en del spørsmål av teknisk, økonomisk og personlig art som banken gjerne vil ha svar på.

Dokumentation

I tillegg krever banken grundig dokumentasjon av byggeprosjekt. Som vedlegg til søknaden kan du legge ved:

Som sikkerhet for byggelånet vil banken ofte ha pant i eiendommen på samme beløp som lånet eller på et litt høyere beløp for å ha sikkerhet for renter og omkostninger som måtte påløpes etter at lånet er utbetalt.

Store prisforskjeller

Bankene har svært forskjellige priser på byggelån. Her har vi undersøkt hva du må betale for et lån på 2 millioner kroner.

Effektiv rente variere betydelig i vårt bankutvalg, fra 7,78 prosent til hele 9,86 prosent. Det er et skille på hele 2 prosent. Det er med andre ord mye å spare på å sammenligne byggelånene. Det er særlig effektiv rente du skal bruke som ledestjerne i valg av lån. Problemet med byggelån er at det kan være vanskelig å finne frem til riktig rente. De færreste vet hvor mye av rammelånet de kommer til å bruke og i hvilket tidsrom.

Bank	Effektiv rente	Nominell rente	Etableringsgebyr	Provisjon	Depotgeb yr
Sandnes Sparebank	7,78 %	7,05%	5000kr	0%	0 kr
DNB Bank	8,79%	5,95%	5000 kr	0,33%	1000 kr
Nordea bank	9,43%	6,10%	6000 kr	0,33%	0 kr
Danske Bank	9,86%	6,5%	5.000 til 20.000 kr	0,33%	1000 kr

Kilde: Forbrukerrådets Finansportalen.

Tallene er hentet inn 21. februar 2021. Forutsetninger: Lånebeløp 2 millioner kroner med 100 % utnyttelse av kreditt. Lånetid 1 år.

6 Tips for byggelån fra Nestebank